Почему реформы на рынке жилья могут привести к буму в коммерческой недвижимости

<p>Почему реформы на рынке жилья могут привести к буму в коммерческой недвижимости</p>

2018 год еще войдет в историю рынка коммерческой недвижимости как переломный, хотя главные перемены произошли вовсе не на его территории.

Переход на проектное финансирование и эскроу-счета вместо непосредственной передачи денег дольщиками девелоперам – все это чаще заставляет последних смотреть в сторону проектов с офисами или магазинами. «В инвестпортфелях строительных компаний последнюю пару лет (2017–2018 гг.) доля жилой недвижимости только росла. Но с 2019 г. расходы на реализацию таких проектов вырастут, а спрос может снизиться», – полагает гендиректор УК SVN Павел Люлин. С другой стороны, масштабного ввода в эксплуатацию коммерческой недвижимости не запланировано, а спрос на качественные объекты растет.

Осторожный разворот

На смещение вектора интереса из жилья в коммерцию повлияют и другие факторы, считают эксперты. Гендиректор S.A. Ricci Александр Морозов относит к таковым медленный рост экономики, закредитованность населения и плохое состояние платежеспособного спроса. По мнению эксперта, вызовом для девелоперов выступает рост цен: затраты выросли и «нельзя не повысить» цены на квартиры. Но сильно повышать нельзя – экономическая ситуация неблагоприятная, ипотечные ставки подросли.

Напротив, по мнению Морозова, перемены на рынке коммерческой недвижимости – в лучшую сторону: все больше возникают ситуации локального дефицита (например, в центре столицы), уровень вакантных площадей снижается, ценовые показатели не спешат расти. «Платежеспособность компаний, особенно в столице, лучше, чем у граждан. Не исключено, что те, кто изначально занимался реализацией только жилых комплексов, начнут проекты, в состав которых будет входить качественная коммерческая недвижимость, например многофункциональные комплексы», – говорит эксперт. Тем более что на рынке уже есть девелоперы, которые строят и то и другое, напоминает Люлин. «Возведение жилого здания принципиально мало отличается от строительства зданий коммерческого назначения, такой переход не будет сложным», – считает он. В качестве примера эксперт приводит ГК ПИК, владелец которой Сергей Гордеев заявил о снижении интереса к жилой недвижимости и в то же время анонсировал строительство крупного торгового центра на Павелецкой площади. О постепенном завершении текущих жилых проектов и выходе в коммерческий сегмент также сообщали Capital Group и «Галс-девелопмент».

«В ближайшие несколько лет мы планируем вывести на рынок несколько крупных офисных проектов класса А в центре Москвы, – говорит президент «Галс-девелопмента» Сергей Калинин. – В первой половине 2019 г. планируем завершить строительство офисного здания в составе МФК «Искра-парк» площадью около 75 000 кв. м.

Кроме того, мы планируем возведение офисных зданий в составе проекта «Невская ратуша» в Санкт-Петербурге».

К факторам, которые косвенно помогут рынку коммерческой недвижимости, руководитель отдела стратегического консалтинга JLL Юлия Никуличева относит и программу реновации: застройщики осторожнее относятся к жилым проектам, опасаясь перенасыщения рынка. Но она подчеркивает, что девелоперы будут перестраиваться постепенно, тщательно оценивая затраты на проекты: «Они стараются не начинать строительство до того, как будут достигнуты предварительные договоренности с потенциальными арендаторами».

В НДВ считают, что многие компании, в портфеле которых сохраняется большой запас апартаментов не в составе жилых комплексов, а, например, в многофункциональных центрах, могут перепрофилировать их в офисы. «Для этого даже не нужно переводить недвижимость из одной категории в другую», – говорится в распространенном компанией пресс-релизе.

Исторический минимум

Возврат девелоперов на рынок коммерческой недвижимости был бы невозможен без внутренних предпосылок. Они в том, что в основных его сегментах в 2018 г. введено в эксплуатацию минимальное количество площадей – и есть для кого строить.

По данным аналитиков JLL, складской и гостиничный девелопмент был чуть бодрее, чем офисный или торговый. Гостиницам помог ЧМ по футболу, офисным проектам мало что могло помочь в условиях экономических и политических встрясок. В итоге ввод 2018 г. – 123 000 кв. м офисов, своего рода антирекорд (данные JLL, оценки консалтинговых компаний варьируются от 125 000 до 180 000 кв. м). Доля вакантных площадей упала до 10-летнего минимума – 10,3% в среднем по рынку, в центре города свободно всего 7,8%, отмечает Никуличева.

Текущие результаты Никуличева называет следствием приостановки многих проектов в 2014–2016 гг. «В это время многие девелоперы и инвесторы на рынке коммерческой недвижимости на фоне падения спроса и ставок аренды искали возможность переделать проекты в жилые (или апартаменты), приобретали площадки именно под жилые стройки, которые обещали более высокую маржу. Однако уже в 2017 г. мы зафиксировали увеличение активности в коммерческой недвижимости – появилось больше запросов на разработку таких проектов», – говорит эксперт.

Гибкие решения

Дефицитное состояние стимулирует девелоперов начинать новые проекты именно в офисном сегменте, считает Никуличева. С коллегой согласна гендиректор Q1 Group Екатерина Ньюман. По ее словам, в прошлом году много сделок было заморожено из-за того, что арендаторы и собственники находились в ситуации экономической неопределенности, но в 2019 г. отложенный спрос будет реализован. И сделки с офисными площадями составят существенную долю от общего количества сделок на рынке коммерческой недвижимости.

«В 2019–2020 гг. в России введут около 2 млн кв. м коммерческой недвижимости, – с оптимизмом прогнозирует Ньюман. – Новые площади появятся не только в Москве, но и в регионах, что связано с расширением бизнеса, увеличением бизнес-активности в небольших региональных городах». По данным JLL, в Москве заявлено 382 000 кв. м офисов (рост в 3 раза к прошлому году) и 289 000 кв. м торговых центров (рост более чем вдвое). Но, отмечают в компании, учитывая потенциальный перенос сроков ввода объектов, итоговый результат может быть скромнее.

В 2019 г. эксперты ожидают увидеть строительство объектов под клиента – проекты формата build-to-suit, которые все это время поддерживали складских девелоперов. «Найти подходящее помещение для крупной корпорации достаточно сложно, что делает строительство офисных центров под конкретного арендатора востребованным», – уверена Ньюман.

Эту же тенденцию управляющий партнер IPG.Estate Иван Починщиков наблюдает и в Петербурге. По его данным, в городе вакантно не более 180 000 кв. м офисов из 2,6 млн кв. м. Пустуют площади, которые по каким-то причинам не устраивают арендаторов, где цена не соответствует качеству, отмечает Починщиков. Ввели в 2018 г. в Санкт-Петербурге всего 16 200 кв. м качественных «спекулятивных» площадей. 152 000 кв. м не попало на открытый рынок, а использовалось девелоперами для собственных нужд, и это еще аналитики IPG.Estate не учитывают штаб-квартиру «Газпрома» (130 000 кв. м GLA, которые тоже были введены в 2018 г.).

Активно развивался в прошлом году формат «гибких офисов», коворкингов. Директор департамента консалтинга Blackwood Александр Шибаев отмечает значительное увеличение доли коворкингов площадью более 200 кв. м за последние два года. «Рекордным стал 2016 год, когда начали работу 28 коворкингов, в 2017-м открылось еще 24 объекта (из них три было закрыто в 2017–2018 гг.) и в 2018 г. – 26. Лидером по приросту площадей можно смело назвать прошлый год – более 35 000 кв. м, что в 2 раза превышает результаты 2016 и 2017 гг. – 17 000 и 18 000 кв. м соответственно», – говорит эксперт. Среди крупнейших открытий – сетевые «SOK Земляной Вал» и «SOK Арена парк» (в совокупности более 10 000 кв. м), «Рокет коллайдер» (3000 кв. м) на Вятской улице, коворкинг сети GrowUp на Войковской, «Таблица» на Новослободской, Corporate Innovations Hub by Deworkacy на Большой Полянке и Sreda в ММДЦ «Москва-сити». Каждый объект по площади более 2500 кв. м.

Если в предыдущие годы новые проекты располагались в центре, то в 2018 г. 38% новых открытий пришлось на зону между ТТК и МКАД и Садовое кольцо – МКАД, хотя традиционные Тверской и Даниловский районы, Якиманка, Черемушки и Басманный районы также пополнились новыми проектами. «Рост популярности, рост числа проектов, увеличение их площади и развитие в разных районах Москвы позволяют нам фактически назвать этот сегмент № 1 по итогам 2018 г. и прогнозировать, что он будет и дальше развиваться. Уже сейчас почти все проекты коммерческой недвижимости включают коворкинги или формат мини-офисов», – говорит Шибаев.

По подсчетам Colliers International, в 2019 г. в Москве планируется открытие 15 крупных коворкингов совокупной площадью 46 000 кв. м, что на 42% больше аналогичного показателя прошлого года (32 400 кв. м). Итоговая цифра может быть даже выше за счет открытия небольших несетевых проектов. И все же, по мнению гендиректора KR Properties Сергея Матюхина, коворкинги не заменят традиционных офисов: «Рынок коворкингов – всего 1% от общего объема офисных площадей в России. До насыщения этому сегменту довольно далеко, а адептов традиционной аренды у нас гораздо больше».

Много маленьких

По данным консалтинговой компании RealJet, минимальным был в прошлом году и ввод торговых площадей – около 180 000 кв. м или даже меньше. Всего в России введено менее 0,5 млн кв. м ТЦ, тогда как в 2012–2015 гг. рынок прирастал на 2 млн кв. м ежегодно.

Самым крупным объектом в Москве стал ТРЦ «Каширская плаза» (GLA – 71 000 кв. м). Ведущий консультант компании Роман Кокорев отмечает тенденцию на уменьшение возводимых ТЦ. Все крупные объекты, которые проектировались до кризиса 2014 г. и были введены в Москве 2–3 года назад, до сих пор испытывают сложности с заполняемостью, говорит он. С другой стороны, «площадки под строительство больших торговых объектов остались разве что в новой Москве, вокруг МКАД подходящих участков нет». «Впрочем, корпорация ТЭН на MAPIC презентовала ряд новых проектов – в том числе вокруг МКАД», – добавляет Кокорев.

Так или иначе, но большинство вышедших на рынок в 2018 г. ТЦ были районного формата, в 2019 г. тенденция продолжится. «Это связано с переформатированием не только девелоперского бизнеса, но и ряда ритейл-концепций», – уточняет официальный представитель A-Store Estates, девелопера делового квартала Neopolis, Евгения Лучицкая.

Гендиректор Key Capital Сергей Камлюк вообще не считает перспективным строительство больших ТЦ в Москве «после «Авиапарка».

На сокращение размеров ТЦ повлияют и макроэкономические факторы. «Ставки по кредитам на строительство сейчас высоки – 12,5%, – отмечает руководитель управления экономического и социального развития ГК «А101» Марина Гордеева. – В том числе по этой причине мы вряд ли услышим о новых больших торговых объектах, в основном будут доделывать то, что начинали строить 3–4 года назад. Кроме того, сам формат мегамоллов, куда ездят семьями и на целый день, теряет популярность. Реальные доходы у людей не растут, они больше ценят свое время, да и отдых предпочитают другой».

Основное требование пользователей к небольшим, около 10 000 кв. м, ТЦ – наличие супермаркета и объектов сервисной инфраструктуры, в том числе центров детского досуга и разнообразных услуг.

Набирает обороты реконцепция, обновление существующих ТЦ, это в ряде случаев дешевле и проще, чем строить что-то новое. Этим путем идет Петербург, рассказывает Починщиков: после реконструкции открылись «Никольские ряды», интерьерный центр Villa (бывший ТРК «Подсолнух»), Кировский универмаг. В 2018 г. было заявлено о реконцепции ТРК «Сити молл» и ТРК «Владимирский пассаж».

Морозов ожидает, что в ближайшие годы «мы будем наблюдать интересный симбиоз онлайн- и офлайн-ритейла»: «Классические магазины делают интернет-площадки, наращивая долю онлайн-продаж. В свою очередь, интернет-магазины будут интенсивнее выходить в ТЦ и стрит-ритейл. Магазины будут все больше приобретать характер шоурума».

Источник: www.vedomosti.ru